Masterplan Wohnungsbau kommt in Gang

Die Stadt Worms ist ein attraktiver Wohnort. Worms wächst und verzeichnet stetigen Zuzug aus der Region. Vor allem aus dem Raum Ludwigshafen/Mannheim, aber auch aus den benachbarten Landkreisen und sogar aus dem Raum Frankfurt/Rhein-Main ziehen Menschen nach Worms. Bemerkenswert ist zudem die seit einiger Zeit deutlich ansteigende Geburtenrate. Aktuell sind nahezu 88.000 Einwohner in der Stadt gemeldet. Und damit wächst auch der Bedarf an Wohnraum. Oberbürgermeister Michael Kissel hat deshalb bereits im Jahr 2015 einen „Masterplan Wohnungsbau“ in die politische Diskussion gebracht. Das Ziel ist ehrgeizig: Binnen zehn Jahren sollen in Worms 2.500 neue Wohnungen entstehen, und zwar in allen Preissegmenten: sowohl Eigenheime, Doppel- und Reihenhäuser, „bezahlbarer/günstiger“ als auch sozial geförderter Wohnraum.

Der Stadtrat hat den Masterplan nach gründlicher Debatte einmütig beschlossen und entschieden, dass in Neubaugebieten rund 25 Prozent Wohnungen mit Sozialbindung entstehen sollen und gleichzeitig Prioritäten für die Aufstellung von Bebauungsplänen festgelegt. OB Michael Kissel hat zudem in seiner Funktion als Vorsitzender des Aufsichtsrates der Wohnungsbau-GmbH eine Wiederaufnahme der Neubautätigkeit durch die städtische Tochtergesellschaft veranlasst.

Die aktuellen Zahlen zeigen, dass der Masterplan in Gang gekommen ist. Allein 2016 wurden für 370 neue Wohneinheiten (WE) Baugenehmigungen erteilt, davon für 275 WE in Gebäuden mit mehr als zwei Wohnungen. 80 WE gehen auf das Konto der Wohnungsbau-GmbH und 51 WE werden durch die Liebenauer Feld GmbH, ebenfalls ein halb-städtisches Unternehmen, realisiert.

In 2017 wurden für 248 Wohneinheiten (WE) Baugenehmigungen erteilt, davon 186 WE in Gebäuden mit mehr als zwei WE und davon wiederum 85 WE mit der Wohnungsbau-GmbH als Bauherrin.

In 2018 wurden bis zum August für 153 Wohneinheiten (WE) Baugenehmigungen erteilt, davon 96 WE in Gebäuden mit mehr als zwei Wohneinheiten. Weitere Wohnungsbaugesuche sind indessen in der bauaufsichtlichen Prüfung.

Die städtische Wohnungsbau-GmbH hat inzwischen die 20 Reihenhäuser an der Carl-Villinger-Straße fertiggestellt und plant derzeit Neubauprojekte am Fischmarkt, in Leiselheim, im Nordend sowie in der Nähe des Klinikums und ist bei mehreren Bestandsbauten (z.B. an der Alzeyer Straße in Pfiffligheim) in umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen aktiv. Im Liebenauer Feld geht derzeit mit dem „Magnolienhof“ das vorerst letzte größere Projekt mit 51 WE in die Realisierung. Im Rahmen des Projektes „Soziale Stadt/Grüne Schiene“ sollen Bestandsbauten der Wohnungsbau-GmbH in Neuhausen und im Nordend umfassend modernisiert werden.

Bauleitplanung soll Potenziale für Wohnungsbau ermöglichen

Neben diesen konkreten Vorhaben auf Grundstücken, für die bereits Baurecht besteht, ist der Fortgang bei den vom Stadtrat festgelegten städtebaulichen Planungen von Bedeutung. Von der Stadtplanung waren zuvor systematisch alle in der Stadt denkbaren Wohnbauflächenpotenziale ermittelt und fünf Prioritäts-Kategorien zugeordnet worden.

Demnach besteht auf insgesamt 37 Flächen im Stadtgebiet die zumindest grundsätzliche Möglichkeit einer wohnbaulichen Entwicklung. Erforderlich ist in jedem Einzelfall die gutachterliche Klärung hinsichtlich Klima-, Lärm- und Natur-/Artenschutz, der Aufwand für die Herstellung der Ver -und Entsorgung sowie Erschließung, die Eigentumsverhältnisse/Verfügbarkeit etc.

Einstufung nach Priorität:

Priorität 0: 9 Flächen - Es besteht bereits Baurecht, Bauanträge jederzeit möglich (28.800 qm)

Priorität 1: Kurzfristig: 7 Flächen - Bebauungsplan erforderlich, Bauanträge 2018/2019 möglich (104.600 qm)

Priorität 2: Mittelfristig: 12 Flächen- Bebauungsplan erforderlich, Bauanträge 2019-2021 möglich (427.500 qm)

Priorität 3: Langfristig: 4 Flächen – Bebauungsplan erforderlich, Bauanträge ab 2022/2023 möglich (58.600 qm)

Priorität 4: Weitere Projekte nach 2015 – 5 Flächen (110.200 qm)

Gesamtfläche aller Wohnbauflächenpotenziale: 719.700 qm (71,9 ha)

Die Einstufung in Prioritäten erfolgte nach verschiedenen Kriterien:

Ausweisung als Siedlungsentwicklungsfläche im Flächennutzungsplan

Vorhandenes Baurecht nach rechtsgültigem Bebauungsplan oder § 34 BauGB

Städtisches Eigentum und Baurecht gegeben

Bei Notwendigkeit Aufstellung Bebauungsplan: Möglichst große Zahl an neuen Wohneinheiten erreichbar

Verfügbarkeit-/-Bereitschaft privater Eigentümer für eine wohnbauliche Entwicklung im Rahmen von Erschließungsverträgen

Aktueller Stand:

Alle Flächen bzw. Bereiche der Prioritätsstufe 0 sind derzeit in Realisierung bzw. in Bearbeitung, gleiches gilt für die Prioritätsstufe 1. Für die Prioritätsstufe 2 sind mehrere Bebauungsplan-Projekte im Stadium der vorbereitenden Untersuchungen

Die Stadtplanung hat zusätzlich eine Reihe weiterer Planungsaufgaben in der gewerblichen Entwicklung (Erweiterungsvorhaben bestehender Unternehmen, Bauleitplanung für einzelne Neuansiedlungen) oder im Zusammenhang mit der SchUM-Welterbe-Bewerbung (Ausweisung von Pufferzonen um die Synagoge und den Jüdischen Friedhof „Hl. Sand“) zu bewältigen.

Sozialer Wohnungsbau kommt langsam voran

Die Realisierung von „bezahlbarem/günstigen“ oder gar sozial gefördertem Wohnraum ist abhängig

von der städtebaulich-strukturellen Einfügung,

von den mit dem jeweiligen Standort verbundenen Aufwendungen für Erschließung, Einschränkungen durch Klima-, Lärm- und Artenschutz,

von der Baukostenentwicklung infolge Standards (Energieeinsparungs-VO, Barrierefreiheit) und

von der Attraktivität der Förderprogramme.

„Mit der Entwicklung im Sozialen Wohnungsbau bin ich noch nicht zufrieden“, erklärt Oberbürgermeister Michael Kissel zur Zwischenbilanz nach zwei Jahren Masterplan. Zwar sei die städtische Wohnungsbau-GmbH mit großem Elan aktiv und mancher Geschoßwohnungsbau privater Bauträger biete auch günstige Mietwohnungen an, „aber das wird bislang der wachsenden Nachfrage bei weitem nicht gerecht, da müssen wir noch eine Schippe drauflegen“, so Kissel weiter.

„Die 25-Prozent-Vorgabe sozial geförderter Wohneinheiten lässt sich nur dort durchsetzen, wo die Stadt selbst Eigentümerin eines größeren Neubaugebietes ist oder ein privater Bauträger über eine entsprechende Mischung mit hochwertigen Segmenten eine Quersubventionierung wirtschaftlich darstellen kann“, erläutert OB Kissel die für sozialen Wohnungsbau erforderlichen Rahmenbedingungen.

Konkrete Chancen sieht der Verwaltungschef indessen bei der Entwicklung des ehemaligen Rheinmöve-Geländes. „Wir sind in konkreten Gesprächen über eine Umsiedlung des Porta-Möbelhauses, wodurch nennenswerte Flächen für eine gut gemischte wohnbauliche Entwicklung frei würden“. Auch das stadteigene Gelände an der Monsheimer Straße, wo noch der städtische Baubetriebshof untergebracht ist, eigne sich ideal für eine solche Entwicklung.

Als eine weitere entscheidende Bedingung für die Realisierung des Masterplans Wohnungsbau sieht OB Kissel in der Akzeptanz der ansässigen Nachbarschaft. Die innerstädtische Verdichtung nach dem Prinzip „Innen- vor Außenentwicklung“ stoße nicht überall auf Verständnis. „Mit jedem neuen Projekt müssen wir in Anliegerversammlungen umfassend informieren und Vorbehalten mit guten Argumenten begegnen“, erinnert Michael Kissel an manche Veranstaltungen, bei denen für eine wohnbauliche Entwicklung in der Nachbarschaft bestehender Baugebiete geworben werden musste.

„Die Realisierung des Masterplans Wohnungsbau erfordert beharrliche Arbeit und Überzeugungskraft, um das hoch gesteckte Ziel zu erreichen“, so Michael Kissel abschließend.